国税庁は、タワーマンションなどのマンションを利用した過度な相続税節税を防ごうと、相続税や贈与税で使用される財産の価値を評価するためのルールである財産評価基本通達を見直し、2024年１月から新ルールが適用されます。

マンションは、相続税評価額と市場価格との差が平均2.34倍と、多くのマンションで相続税評価額が市場価格の半分程度となっています。この状態を利用し、高額なマンションを借入金で購入することで相続税を圧縮する、いわゆる「タワマン節税」が行われていました。

「タワマン節税」は、課税の基本原則でもある納税者間の「公平」の観点から問題が指摘されています。今回の見直しでは、投資や節税目的でタワーマンションを保有する人だけでなく、一般的なマンションに居住している人にも影響があります。

国税庁の資料によると、マンションは相続税評価額と市場価格との差が平均2.34倍であるとされています。国税庁が2015年に行った20階建以上のタワーマンションに限定したサンプル調査では、通達評価額と市場価格との差は平均3.04倍、最大で7倍あるとされ、マンションを全額借入金で購入することで、マンションの相続税評価額と借入金の差額分の相続税を圧縮できてしまいます。

これがいわゆる「タワマン節税」の仕組みですが、多額の資金を借り入れる必要があることやリスク＆リターンの関係から、誰もが気軽に使える方法ではないため問題視されていました。

見直しの対象となるマンションとは、「区分所有者が存する家屋で居住の用に供する専有部分があるもの」をいいます。
難しい言い回しですが、簡単に言うと居住の用に供することができる区分所有登記がされたマンション一室と考えれば良いでしょう。
したがって、区分所有登記がされていないマンション、いわゆる一棟物のマンションや事業用の区分所有オフィスは見直しの対象外ということです。

■2階以下の低層の区分所有マンションは対象外
■区分所有オフィスは対象外
■居住用であっても一棟もののマンションは対象外
■区分所有がされた二世帯住宅は対象外

2024年１月1日以後の相続又は贈与により取得した財産に新しいマンション評価が適用されます。
すなわち、令和5年中の相続又は贈与で取得した場合には従前の低い評価額により計算し、令和6年以降の相続又は贈与により取得した財産は最低でも市場価格の6割水準の評価することとなります。

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